قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362

فصل اول - كليات
ماده 1- اماكني كه براي سكني با تراضي با موجر به عنوان اجاره يا صلح منافع و يا هر عنوان ديگري به منظور اجاره به تصرف متصرف داده شده يا بشود اعم از اين كه سند رسمي يا سند عادي تنظيم شده يا نشده باشد مشمول مقررات اين قانون است .
ماده 2 - موارد زير مشمول اين قانون نمي باشد.
الف - تصرف ناشي از معاملات با حق استرداد يا معاملات رهني .
ب - خانه هاي سازماني و ساير محل هاي مسكوني كه از طرف وزارتخانه ها و موسسات دولتي و وابسته به دولت يا اشخاص اعم از حقيقي يا حقوقي به مناسبت شغل در اختيار و استفاده كاركنان آن ها قرار مي گيرد. اين موارد تابع قوانين خاص خود يا طبق قرارداد فيمابين است .
 
فصل دوم - اجاره بها
ماده 3 - اجاره بهاي هر محل همان است كه در اجاره نامه قيد شده و اگر اجاره نامه اي نباشد به مقداري است كه بين طرفين مقرر يا عملي شده است و در صورتي كه مقدار آن احراز نشود، دادگاه طبق موازين قضايي نسبت به تعيين مقدار مال الاجاره اقدام خواهد كرد.
تبصره - در موارد بطلان اجاره و استيفاي مستاجر از مورد اجاره ، موجر مستحق دريافت اجرت المثل مي باشد.
ماده 4 - مستاجر بايد در موعد تعيين شده اجاره بها را بپردازد و در صورت امتناع از پرداخت تمام اجاره بها به موجر يا نماينده قانوني او تا ده روز بعد از آخر هر ماه يا هر موعد تعيين شده ديگر موجر مي تواند با رعايت اين قانون در صورتي كه اجاره نامه رسمي داشته باشد به دفتر خانه تنظيم كننده سند مراجعه نمايد.
دفترخانه موظف است در تاريخ وصول تقاضا، اخطاريه اي به مستاجر ارسال و از تاريخ ابلاغ اگر تا ده روز بدهي خود را نپردازد يا رضايت موجر را فراهم نسازد مدارك را براي صدور اجرائيه جهت وصول اجور معوقه به ثبت محل ارسال نمايد.
در صورتي كه مستاجر دليل موجهي بر عدم پرداخت به دادگاه صالح ارائه كند دادگاه عمليات اجرايي را متوقف و اجرائيه را ابطال مي نمايد و در صورت اثبات استنكاف مستاجر از پرداخت اجاره بها موجر مي تواند تقاضاي وصول اجاره بهاي معوقه بنمايد.

فصل سوم - در اجاره نامه
ماده 5 - دفاتر اسناد رسمي مكلفند علاوه بر نكاتي كه به موجب قوانين و مقررات بايد رعايت شود نكات زير را در اجاره نامه تصريح كنند:
1 - اقامتگاه موجر به طور كامل و مشخص .
2 - نشاني كامل مورد اجاره و قيد اين كه از لحاظ رابطه اجاره اين محل اقامتگاه قانوني مستاجر مي باشد مگر اين كه طرفين به ترتيب ديگري تراضي نموده باشند.
3 -   عين مستاجره در تصرف كدام يك از طرفين مي باشد و در صورتي كه در تصرف مستاجر نباشد تحويل آن در چه مدت و يا با چه شرايطي صورت خواهد گرفت .
4 - تعيين اجاره بها و نحوه پرداخت و مهلت نهايي پرداخت هر قسط.
5 - تصريح به آن كه مستاجر حق انتقال به غير را كلاٌ يا جزئاٌ يا به نحو اشاعه دارد يا ندارد.
6 - تعهد مستاجر به تخليه و تحويل مورد اجاره به موجر پس از انقضا مدت اجاره يا تجديد اجاره با تراضي .
7 - حق فسخ موجر در صورت تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها در موعد مقرر يا ساير شروط اجاره نامه .
تبصره - موجر و مستاجر مي توانند براي يكي از طرفين عقد اجاره يا هر دو حق فسخ شرط كنند.

فصل چهارم - موارد فسخ
ماده 6 - در موارد زير مستاجر مي تواند اجاره را فسخ نمايد:
1 - در صورتي كه عين مستاجره با اوصافي كه در اجاره نامه قيد شده منطبق نباشد. (با رعايت ماده 415 قانوني مدني )
2 - در مواردي كه مطابق شرايط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق يابد.
3 - هر گاه مورد اجاره كلاً يا جزئاً در معرض خرابي واقع شود به نحوي كه موجب نقض انتفاع گردد و قابل تعمير نباشد.
ماده 7 - هر گاه مستاجر به علت انقضا مدت اجاره يا در موارد فسخ اجاره مورد اجاره را تخليه كند و موجر از تحويل گرفتن آن امتناع كند مستاجر مي تواند به دادگاه محل وقوع ملك مراجعه و تخليه كامل مورد اجاره را تامين دليل نمايد و كليد آن را به دفتر دادگاه تسليم كند.
از اين تاريخ موجر حق مطالبه اجاره بها را نسبت به آينده ندارد و دفتر دادگاه ظرف 24 ساعت به موجر يا نماينده قانوني او اخطار مي كند كه براي تحويل گرفتن مورد اجاره و دريافت كليد حاضر شود.
ماده 8 - موجر مي تواند در موارد زير اجاره را فسخ و حكم تخليه را از دادگاه درخواست كند.
الف - در موردي كه مستاجر با سلب حق انتقال به غير مورد اجاره را كلاً يا جزئاً به هر صورتي كه باشد به غير واگذار نموده و يا عملاً از طريق وكالت و يا نمايندگي و غيره در اختيار و استفاده ديگري جز اشخاص تحت الكفاله قانوني خود قرار داده باشد.
ب - در صورتي كه در اجاره نامه حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعي شرط شده باشد.
ج - در صورتي كه از مورد اجاره بر خلاف منظور و جهتي كه در قرارداد اجاره قيد شده استفاده گردد.
د - در صورتي كه مستاجر با تعهد به پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر از آن شرط تخلف نمايد.
تبصره 1 - در صورتي كه عين مستاجره براي مقصودي غير از كسب يا پيشه و يا تجارت به اجاره داده شود از هر حيث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سكني است .
تبصره 2 - اگر مستاجر مورد اجاره را مركز فساد قرار داده باشد به محض ثبوت آن در دادگاه به درخواست موجر مورد اجاره را تخليه و در اختيار موجر قرار مي دهد.
ماده 9 - در مواردي كه دادگاه تخليه ملك مورد اجاره را به لحاظ كمبود مسكن موجب عسر و حرج مستاجر بداند و معارض با عسر و حرج موجر نباشد، مي تواند مهلتي براي مستاجر قرار بدهد.
تبصره - شوراي عالي قضايي مكلف است در اولين فرصت دادگاه هاي ويژه اي را تشكيل داده و كليه احكام تخليه كه از طرف دادگاه ها يا اداره ثبت صادر گرديده و هنوز اجرا نشده است مورد تجديد نظر قرار دهند چنان چه تخليه منزل مستلزم عسر و حرج براي مستاجر باشد آن حكم را متوقف سازد.
 
فصل پنجم - تعميرات
ماده 10 - تعميرات كلي و اساسي مورد اجاره كه مربوط به اصل بنا يا تاسيسات عمده منصوبه در آن از قبيل دستگاه هاي حرارت مركزي و تهويه و آسانسور باشد، به عهده موجر است و تعميرات جزيي و همچنين تزيين و تعميري كه مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستاجر خواهد بود. مگر آن كه در قرارداد به صورت ديگري شرط شده باشد.
ماده 11 - رسيدگي به اختلاف بين موجر و مستاجر راجع به تعميرات با دادگاه است در صورتي كه موجر تعميرات مورد حكم دادگاه را در مهلتي كه از طرف دادگاه تعيين مي شود انجام ندهد، مستاجر مي تواند حق فسخ خود را اعمال كند يا دادگاه به مستاجر اجازه دهد كه تعميرات مزبور را به قدر متعارف با نظارت دائره اجرا انجام بدهد.
ماده 12 - هر گاه مستاجر مالك را از انجام تعميرات ضروري مانع شود دادگاه مستاجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسب براي انجام تعميرات تعيين مي نمايد.
تبصره - رسيدگي به دعاوي مذكور در مواد 11 و 12 خارج از نوبت و بدون رعايت تشريفات دادرسي صورت خواهد گرفت و حكم دادگاه قطعي است .
ماده 13 - اقامه دعوي تخليه از طرف موجر مانع قبول و رسيدگي به دعوي تعميرات نيست و در صورتي كه دادگاه مورد را از موارد تخليه نداند و آنرا رد كند به دعوي تعميرات رسيدگي و حكم خواهد داد.
ماده 14 - نظر به مشكلات مسكن در شهرها و ضرورت تثبيت اجاره بها براي مدت پنج سال به وزارت مسكن و شهرسازي اجازه داده مي شود 2 ماه پس از تصويب اين قانون بر اساس آيين نامه اي كه توسط وزارتين دادگستري و مسكن و شهرسازي تهيه و به تصويب هيات دولت برسد اجاره بهاي واحدهاي مسكوني را با توجه به سطح زيربنا و كيفيت ساختمان و نوع بنا و مقتضيات محلي و منطقه اي تعيين و اعلام نمايند.
تبصره 1 - شهرهاي بزرگ مذكور در اين ماده عبارتند از كليه مراكز استان ها به انضمام قزوين ، كرج ، اردبيل ، دزفول ، آبادان ، نيشابور، بابل ، گرگان ، قم .
تبصره 2 – چنان چه موجر بيش از قيمت اعلام شده از مستاجر وجهي اضافي دريافت دارد به درخواست مستاجر و به حكم دادگاه به پرداخت مبلغ اضافي به نفع مستاجر محكوم مي گردد.
تبصره 3 - اگر مالك از اجاره دادن مستغل معد اجاره بدون عذر موجه امتناع نمايد بنا به ضرورت تا مدت پنج سال به حاكم شرع هر محل اجازه داده مي شود به قائم مقامي مالك نسبت به اجاره دادن محل هاي مسكوني خالي اقدام و اجاره بهاي دريافتي را به حساب مالك واريز نمايند.
ماده 15 - از تاريخ تصويب اين قانون اجاره محل هايي كه براي سكونت واگذار مي شود تاريخ مقررات قانون مدني و اين قانون و شرايط مقرر بين طرفين مي باشد.
قانون فوق مشتمل بر پانزده ماده و نه تبصره در جلسه روز سه شنبه سيزدهم ارديبهشت ماه يك هزار و سيصد و شصت و دو مجلس شوراي اسلامي تصويب و به تاييد شوراي نگهبان رسيده است .
رئيس مجلس شوراي اسلامي - اكبر هاشمي